מדיניות הבניה בחיפה: חדש או מחודש? לאן חיפה הולכת?
- einat kalisch rotem
- 21 במאי 2024
- זמן קריאה 9 דקות
הקדנציה שלי כראש העיר סימנה חשיבה לטווח ארוך ותחילת מהפך במינהל ההנדסה.
את הפוסט הנ"ל כתבתי לפני למעלה משנה, והיום הוא רלוונטי מתמיד.
קבלו תוספת קצרה ועדכנית בפתיח, ובהמשך הפוסט המלא עם הרבה מידע עדכני.
_____________________
מדיניות הבניה של חיפה: חדש מול ישן
או: איך יכול פיתוח נדל"ני מואץ למשוך עיר לצמיחה ושגשוג, אבל גם להפיל אותה לדעיכה ועוני אם נעשה לא נכון. לאן חיפה הולכת?
כמה עובדות: בקדנציה שלי עשיתי מהפך במדיניות הבנייה - שמתי דגש מוחלט על התחדשות עירונית. כפי שהבטחתי בקמפיין הבחירות שלי בשנת 2018, פעלתי בכל הכוח לחדש שכונות ישנות ומתפוררות לפני הקמת שכונות חדשות (שיושבות לרוב על שטחים בעלי ערכי טבע וואדיות). ומדוע? כי בראש ובראשונה מדובר בחיי אדם. כי ברעידת האדמה הרצינית הראשונה, נעמוד כולנו המומים ומוכים מול בתי המגורים שקרסו. בנוסף, כי מדובר על שמירה של הטבע העירוני.
אחת הבקשות הראשונות שלי ממהנדס העיר לשעבר, עם כניסתי לתפקיד, היתה לאמוד את כמות יחידות הדיור המתוכננות לחיפה. שאלתי אותו - "כמה יחידות דיור נוספות יושבות על השולחן שלך בפרויקטים השונים? על כמה דירות חדשות אנחנו מדברים?" להפתעתי הרבה, לקח זמן רב (שבועות רבים) לאסוף את המידע שהיה מפוזר בין האגפים השונים, כי אף גורם לא החזיק תמונה ברורה ועדכנית. כשסוף סוף הגיעו המספרים, חשכו עיני.
זו תוספת יחידות הדיור שעליה עבדו במינהל ההנדסה, כסומא בארובה:
81,000 יח"ד – התחדשות עירונית (פינוי בינוי)
31,000 יח"ד – התחדשות בניינית (תמ"א 38)
33,000 יח"ד – בנייה חדשה.
סה"כ – 145,000 יחידות דיור נוספות לעיר (שבה יש נכון להיום כ- 110,000 יחידות דיור בלבד. כלומר, העיר תוכפל יותר מפי 2).
וזה בלי לחשב את 130,000 יחידות דיור חדשות בתכנית התחדשות מפרץ חיפה (עוד חיפה וחצי), שיביאו לחיפה 275,000 תוספת יחידות דיור סה"כ.
בהינתן קצב הגידול הדמוגרפי של חיפה בעשורים האחרונים, המספרים האלה ממש ריאליים.... 😄
מי שעוקב אחרי ההתפתחות הדמוגרפית של חיפה, יודע עד כמה המספרים האלה מופרכים ומסוכנים. אנשי הנדל"ן יטענו שהבניה תביא לביקושים, ואני אטען שהם מקשקשים. הבניה החדשה תביא להרחבת והעמקת שכונות העוני, ובהמשך גם לפשיטות רגל של יזמים, לאכזבות וכאבי לב של תושבים תמימים. גרוע מזה, ברגע שביקושים מתמקמים באיזורים מועדפים, האיזורים האחרים (הפחות פריבילגיים) יצטרכו להמתין בתור שנים רבות, ואולי אף יפספסו את הרכבת לתמיד. המשמעות היא שהמקומות המדורגים נמוך במעמד הסוציו-אקונומי, ירדו עוד יותר. בעקבותיהם הפערים החברתיים יקצינו, והעיר כולה רק תדעך.
במצב כזה, של היצע עצום אל מול ביקושים תלושים מהמציאות – על הרשות המקומית לעשות תיעדוף.
בקדנציה שלי: התחדשות עירונית לפני בניה חדשה
אצלי התיעדוף היה ברור וחד משמעי: לחדש את הישן ולוודא שתושבי חיפה הנוכחיים (לא העתידיים המדומיינים) ישנים בלילה בבניינים מחוזקים ובטוחים. גם את פרויקטי ההתחדשות העירונית דרשתי להגביל, ולא לאפשר ליזמים לבנות "ככל יכולתך" ולהקיא שרטוטים של בנייני-שטאנץ בעלי ממדים עצומים (אני קוראת לזה "בניה על סטרואידים"), שיהרסו את מרקם השכונות המיוחדות (שהיו פעם יפות, והיום הן אמנם הרוסות, אבל לפחות עדיין יש להן אופי... בקרוב גם האופי הזה יעלם), וייצרו את "הסלאמס החדש" של המחר. למותר לציין שהיזמים לא אהבו את זה.
והנה העדות הראשונה: בשנותיי כראש העיר משקל הפרויקטים בהתחדשות העירונית גם גדל וגם גבר על משקל פרויקטי הבניה החדשה. על שינוי המגמה שאותה רואים בבירור בסיום הקדנציה שלי בגרף הבא, עבדתי ללא הפסקה מהיום הראשון (וזה למרות שנתיים של קורונה שהביאו להאטה בביקושי הבנייה בעיר). מדובר בתהליך שנושא פירות אחרי שנים רבות (לפחות 2-3 שנים) ולכן את תוצאותיו אפשר לראות רק בסוף הקדנציה:
והנה העדות השניה: על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, בשנות כהונתי חיפה הפכה לעיר מובילה (מספר 1 בארץ) בהכנת תכניות להתחדשות עירונית, החל מהשנה השנייה שלי בתפקיד.
חיפה של 2025 עושה סיבוב פרסה וחוזרת למדיניות בנייה הרסנית?
היום אני שומעת שהנהגת עיריית חיפה (בעיני חסרת כל הבנה עמוקה בענייני תכנון) מקדמת שלוש שכונות חדשות על הכרמל: רמת גוראל (גבעת העיזים), מורדות גולדה, וכן, מורדות לינקולן ותל-אהרון. כאשר נכנסתי לתפקיד, קיבלתי בירושה שלוש שכונות "חדשות" שהיו כבר מאושרות/בנויות/מאוכלסות ולכן את פיתוחן המשכתי לקדם: רמות הנשיא, נאות פרס וגבעת זמר. שתיים מהן יושבות במורדות הר הכרמל לאורך רצועת החוף, ואחת ברובע נווה שאנן.
השכונות שמתוכננות בימים אלה יטו את מרכז הכובד לרכס הכרמל, ולא סתם לרכס - אלא לבניה חדשה. התכניות האלה ישבשו את מפת ההיצע והביקושים ברחבי העיר, ועשויות לפגוע פגיעה של ממש בתהליכי ההתחדשות של האיזורים הנמוכים (טופוגרפית) של חיפה. בסופו של דבר, כמה דירות חדשות צריכה העיר בשנים הקרובות? מה יקרה אם רובן יבנו דווקא על הרכס?
הטרגדיה של חיפה, ש"זחלה" במעלה ההר ו"ברחה" מהתמודדות עם ההזנחה שבתחתיתה – עומדת לחזור בענק, בשנת 2025, בעידן שבו אמורה להיות מודעות להשלכות של התכנון על התפתחות עירונית לטווח ארוך. לצערי נראה שאין היום בעירייה חיפה שום גורם שמבין תהליכי תכנון בראייה ביקורתית, רחבה וארוכת טווח. סליחה, מתנצלת - אולי יש כאלה שמבינים, אני אתן להם את הקרדיט, אבל הם כנראה שותקים ומעדיפים "ליישר קו" עם האווירה הכללית הנושבת במסדרונות מוסדות התכנון (="לבנות בלי הכרה") המושפעת באופן עמוק מלובי של אנשי נדל"ן. לכן לעולם לא נדע מי מבין את ההשלכות, ומי פחדן שלא מעז לדבר ולומר את האמת (כפי שאני עשיתי בלי חשבון). לצערי לא פגשתי הרבה אמיצים בשנותיי בעירייה. היום כנראה גם הבודדים להם נותרו שיירי אומץ - נאלמו דום.
ולכם פעילי סביבה וארגונים ירוקים אני רוצה להגיד–
כל בית משפט מבין שעיר כמו חיפה לא יכולה לבנות בשטחה 145,000 יחידות דיור תוך שנים ספורות, ולכן זה אך טבעי לעשות תיעדוף. חיי אדם חייבים להיות גורם מרכזי מבין סך השיקולים. אף בית משפט לא יוכל להתעלם מהחשיבות העליונה של שיקול זה.
חיי אדם לפני הכל.
-------------
והנה הפוסט מ 21.05.24
בקדנציה הזו התחלתי לעשות סדר עמוק בתכניות בניין העיר.
ממצב של היעדר תכניות אב מסודרות לעיר (מלבד חפ/2000 תכנית המתאר של חיפה שאושרה בטרם כניסתי לתפקיד, תכנית מיושנת בתפיסתה), במרבית האיזורים בעיר היה כאוס תכנוני מוחלט והיעדר מדיניות מסודרת. אחרי עבודה מאומצת במהלך הקדנציה בה כיהנתי כראש העיר, כיום קיימות מעל ל- 40 תכניות אב, מסמכי מדיניות בניה ותכניות התחדשות עירונית של מרבית הרובעים בעיר, עם התייחסות לתחבורה ציבורית, לחניה, לפתרונות ארוכי טווח כמו חיבור השכונות הכלואות, והכל תוך ראייה מערכתית של פרוגרמות למבני הציבור, מוסדות החינוך והמרחב הציבורי בתכנון מתקדם ועכשווי.
בקיצור, באתי לעשות סדר, וגם עשיתי.
אל תשכחו שמדובר בתהליך ארוך-שנים.
במשך כל שנות כהונתי דאגתי לזמן ישיבות סדורות, תחת לוחות זמנים צפופים שבכולן נכחתי, להכין גאנטים מסודרים ולבצע מעקב הדוק על התקדמות הביצוע ברמה שבועית. שאלו אותי לא מעט בפליאה, ומה היתה תרומתך להכנת התכניות? הרי ראשי ערים לא באמת נוהגים לעשות את העבודה השחורה הזו, אלא התרגלו לדבר בלשון רבים ובסופרלטיבים... על כך אענה במפורש, למרות שאני לא אוהבת לדבר בלשון יחיד: אני יזמתי את פרויקט קידום תכניות ההתחדשות העירונית מתוך הבנה עמוקה בנחיצותו. הובלתי את העבודה, זימנתי את הישיבות, ניהלתי את המעקבים, רשמתי את הנקודות, סיכמתי את הדרישות ועקבתי באופן אישי אחר ההתקדמות. ומדובר במאות ישיבות על עשרות רבות של נושאים.
גם כאשר מובילים מהלך עצום, לא עושים אותו לבד. את כל זה עשיתי יחד עם מינהל ההנדסה ועובדיו המסורים, שאפשר היה לראות את אורות המשרד שלהם דולקים בשעות המאוחרות של הערב, ועם צוות לשכת ראש העיר ואנשי "חיפה 2030" שהובילו את תחום ההתחדשות העירונית. מינהל ההנדסה עבד קשה מאד במהלך הקדנציה הזו לקדם את התכנון ההוליסטי לעיר חיפה ולעשות סדר בעולם התכנון.
סוף מעשה במחשבה תחילה.
לא נכון למהר ולבנות (כפי שמרבית הישראלים נוהגים לעשות) לפני שמשרטטים את פניה של העיר שבה רוצים לחיות. או כפי שמורי ורבי פרופ' אדם מזור ז"ל נהג לצטט את הפילוסוף הרומאי סֶנֶקָה (Seneca) שחי ממש לפני 2000 שנה: "אף רוח אינה הנכונה, כשלא יודעים לאן רוצים להפליג".
יש עוד עבודת תכנון להשלים, אבל אם הנהגת עיריית חיפה הנוכחית תשכיל להמשיך את התכניות שבניתי - אפשר יהיה להגיע ליבשת המובטחת ולהתחיל לקטוף את הפירות.
מרבית התכניות שקודמו בקדנציה שלי הן תכנית אב ולא תכניות סטטוטוריות. מדוע? כי תכניות סטטוטוריות הן שלב מתקדם יותר, והן דורשות זמן ארוך יותר לאישורים, בתהליכים שנמשכים יותר שנים. לי לא היתה האפשרות לעשות זאת, ועל זו צריכה להיות המטרה הבאה של הנהגת העיר הנוכחית - לקדם את התכניות ברמה הסטטוטורית במהלך השנים הקרובות, תוך תחילת מימוש ויישום של התכניות הללו בשטח. כיוון שתושבי חיפה החליטו להחליף הנהגה, יהיה קל לצערי לבטל את כל תכניות האב אותן קידמתי ולהתעלם מהמלצותיהן. כולי תקווה שתושבי חיפה יתעמקו בתכניות הללו, ידאגו לעתידם ועתיד ילדיהם בעיר ולא יפקירו את התכנון והבניה לנציגי אנשי הנדל"ן.
אחרי שעשינו סדר בתכנון, התחלנו להתמקד בבניה בפועל. כבר כמה שנים שאנו שוברים שיאים בנתוני היתרי בנייה ליחידות מגורים, והשנה נשברו השיאים יותר מאי פעם. כפי שהבטחתי ערב בחירות 2018 - שמתי דגש על ההתחדשות העירונית ולא על הבניה החדשה. ניכרת מגמת שינוי לכיוון התחדשות עירונית והעדפתה על פני הבניה החדשה, והיא בולטת ומתחזקת: ישנו רוב מוחלט של יחידות דיור שקבלו היתרי בנייה בפרויקטי התחדשות עירונית (וזאת למרות מאות יחידות דיור בפרויקט מבואות הדרומיים):
וכאן תוספת פירוט לחלוקה בין התחדשות עירונית (פינוי בינוי) ותמ"א 38:
בשקף האחרון ניתן לראות את סה"כ ההכנסות – שיא של כל הזמנים בהכנסות מהיטלי פיתוח ומהיטלי השבחה (בשניהם):
נכון, עם סיום הקדנציה שלי היה לעירייה מה לשפר בשירות של מינהל ההנדסה. יחד עם זאת, התפוקות בסוף הקדנציה, למרות האיוש החסר בכוח אדם מקצועי – לא היו טריוויאליות והן תוצאה של מאמץ רב ומסירות של הצוות המקצועי. אסור לשכוח שבפני העיר חיפה עומד אתגר גדול נוסף - להשלים את הבנייה הציבורית הנדרשת עבור כל אותן דירות חדשות ומתחדשות בזמן קצר: בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, מרכזים קהילתיים וכל התשתיות שאנחנו צריכים בשביל איכות חיים טובה. זהו הפועל היוצא של תוספת מגורים בהיקפים גדולים, ומדובר בתהליכים שנמשכים שנים רבות, בביורוקרטיה ישראלית בלתי אפשרית ובלתי נסבלת.
אני מאחלת לחיפה עתיד שימשיך את המגמה הטובה שהתחילה, ושנתגבר על הזמנים המורכבים.
אני מבקשת להודות לכל מי שלקח חלק בעבודה הקשה בכל אגפי ההנדסה: מהנדס העיר, אדריכלית העיר, אגפי הרישוי, תכנון עיר, התחדשות עירונית, שימור, דרכים, פיקוח, נכסים, הועדה המקומית, היחידה הסביבתית לייעוץ המשפטי ומנהל הכספים. תודה גדולה ומיוחדת לצוות "חיפה 2030" שקידם את ההתחדשות העירונית בלישכת ראש העיר. יישר כוח.
בקדנציה הזו תכננו את חיפה - ראינו רחוק, ראינו רחב, ראינו עמוק.
חשבנו על אינספור רבדים הקשורים לתכנון העיר וחיברנו את כולם יחד: תחבורה, תשתיות, כלכלה, תעסוקה, תיירות, חברה, קהילה, מגדר ועוד ועוד.
תכננו ובנינו את החזון של חיפה 2050.
ובכל זאת, איפה צריך לדאוג ועל מה אתם התושבים צריכים להמשיך את דרכי ולפקוח עין?
כמות יחידות הדיור המתוכננות לעיר היא עצומה ועומדת על 81,000 יחידות דיור תחת תכניות אב ומתאר שכונתיות להתחדשות עירונית, עוד 31,000 יחידות דיור בהתחדשות בניינית (תמ"א 38), עוד 33,000 יחידות דיור חדשות. סה"כ 145,000 יחידות דיור חדשות פוטנציאליות!
על פי דוחות רשמיים של הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, חיפה הפכה בשלוש השנים האחרונות לאחת הערים המובילות בארץ בכמות ובאיכות התוכניות להתחדשות עירונית. לצפייה בדו"ח התחדשות עירונית לשנת 2021 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (קובץ PDF, ראו עמוד 87) >>
כדי לסבר את האוזן, היום בחיפה יש "רק" כ- 110,000 יח"ד, כלומר - מדובר בתוספת עצומה שתגדיל את חיפה כמעט פי 2.5 מגודלה הנוכחי, וכל זה בלי לדבר על תכנית רמ"י למפרץ חיפה בה מתוכננות לקום עוד 130,000 יחידות דיור (יכולים לקרוא את דעתי על התכנית המסוכנת " שער המפרץ תמ"א 75 " כאן >>).
אנחנו כולנו מכירים היטב את מצב התשתיות העיר, הכבישים הצרים, הפקקים, החניה החסרה והבעייתית, היעדר תחבורה ציבורית, מחסור במקומות עבודה, מצב ירוד של בתי ספר, מחסור במרכזים קהילתיים ותשתיות ציבוריות. איך בדיוק תתפתח העיר עם תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור?
זו הסיבה בגללה מצאתי את עצמי שקועה בעבודה אינטנסיבית מאד משך כל הקדנציה, בשיתוף פעולה חסר תקדים של כל צוותי מינהל ההנדסה. הייתי עסוקה להבטיח שלא יקרו אסונות בניה בעיר בשנים הקרובות. בדקנו את הפרוגרמות, את היקפי הבניה המקסימליים האפשריים בכל שכונות, את מצב הכבישים ועוד ועוד. יזמי נדל"ן אגרסיביים כתבו עלי אינספור כתבות מכפישות לאחר שלא התביישו לממן קמפיינים למתחרים פוליטיים, בכל הכוח, ולשפוך עליהם מליונים רבים. חלקם היו בטוחים שכאשר אצא מהמשחק, הם יתחילו לפרוח. לכן חשוב היום לוודא שחיפה לא תיפול למציאות כאוטית, שבה כבר לא נוכל לגור באיכות החיים והיופי שאנחנו כה אוהבים. תדאגו למנוע את זה. האחריות יושבת עכשיו בידיים שלכם.
קצת מידע מזוקק מתוך המצגות:
הנתונים נכון לשנת 2023 ביחידה להתחדשות העירונית:
ואלה הם הנתונים באגף לתכנון עיר, הנתונים עוסקים בבנייה חדשה ובתמ"א 38:
אם לא יהיה תכנון מוקפד ומדויק - העיר חיפה תאבד את יכולתה להשתלט על ביקושי הבניה הבילתי נדלים שאין להם שובע - של יזמי הנדל"ן. אני מקווה שעל הנהגת העירייה לא ישתלטו גורמים להם אינטרסים חזקים בתחום הזה.
האמת? אני מודאגת.
גם אתם צריכים להיות.
גם אם אתם בין אלה שמחכים לאישור המיוחל לבניין שלכם, וגם אם היזם שלכם השמיץ וקיטר על עיכוב תכניות. יש סיכוי שהוא מחכה לעת בה יוכל "לעגל פינות", להוסיף עוד ועוד יחידות דיור למרות שאין תשתיות, ואין לשטח יכולת וקיבולת להכיל כל כך הרבה בניה. תוודאו שלא תישארו עם מפתח לדירה חדשה בשכונה עם איכות חיים ירודה.
מוזמנים להיכנס לכל הפוסטים בנושא תכנון ומדיניות בניה, ולהבין את היקף העבודה העצום שעשינו עבורכם. כולי תקווה שהתכניות הטובות הללו ימשיכו להאיר את הדרך, ושהנהלת העיר הבאה תאמץ את הגישות התכנוניות שהובילו אותי: תכנון בר-קיימא, מאוזן, אנושי ושפוי.
ומשם תוכלו להמשיך לכל שכונה שמעניינת אתכם...
תתעמקו.
מדובר בחיים שלכם, בנכסים עליהם עבדתם כל חייכם, ובירושה של הילדים שלכם.
Comments