חזית הים העירונית והעיר התחתית: קדנציה של זינוק גדול קדימה🌆

למרות שעדיין לא רואים את זה בשטח, אלה היו חמש שנים של התקדמות מטאורית במימוש תכנית חזית הים העירונית, וחידוש העיר התחתית. במהלך הקדנציה הזו עבדנו הרבה וקשה כדי לקדם את מימוש תכנית חזית הים העירונית שאושרה עוד בשנת 2017, אבל הבנו שצריך לתקן ולשדרג מספר מרכיבים בתכניות הישנות. לא חיכינו, ובמקביל, פעלנו גם להזניק את העיר התחתית על ידי החייאתה מבחינה הכלכלית

⚓ שינינו את המודל הכלכלי של תמ"א 13/3/א' (הוספנו 2000 יח"ד על רציף הים), מה שיאפשר בעתיד גם את מימון השיקוע של מסילות הרכבת מתחת לפני הקרקע (על הרכבת בפוסט כאן >>), והתאמנו את התכנון המרחבי ליצירת עירוניות מתקדמת (כולל רכבת קלה על תוואי המסילות המתפנות);

⚓ התערבנו בתהליך ההפרטה של נמל חיפה והשפענו על תוצאותיו: שכנענו את אנשי אדאני, המשקיע ההודי, שעתיד חזית הים העירונית הוא במרחב האורבאני ולא רק באוניות שבנמל. הצגנו להם את החזון העירוני שלי, והם אימצו אותה. אדאני היה המציע היחידי שהתעניין גם בעיר עצמה, ולא רק בנמל, ולשמחתנו הוא גם זה שזכה;

⚓ הובלנו ארבעה שינויים גדולים בעיר התחתית: 1. קידמנו את תכנית "רובע הנמל" שכבר הביאה להגדלת ביקושי בנייה במתחם. 2. השבנו נכסים עירוניים ברחוב העצמאות לידי עיריית חיפה, בתהליך נשפטי ופוליטי ארוך ומורכב. 3. קידמנו את תכנית "רובע החדשנות" בעיר התחתית, עם המועצה הלאומית לכלכלה. ו-4. - אולי החשוב ביותר -הזנקנו את העיר התחתית מבחינה כלכלית באמצעות הבאת עשרות סטארטאפים, מאות מהנדסים, וחצי מליארד ש"ח בהשקעות לסטארטאפים (בפוסט כאן >>) מה שהביא גם לפריחה של עסקי קולינריה חדשים (בפוסט כאן >>)

באמצעות מהלכים גדולים אלו, שינינו את ההיתכנות הכלכלית וקבענו מחדש את גורלו של פרויקט חזית הים העירונית.

ועוד קצת פרטים ומסמכים על המהלכים החשובים האלה, שאני גאה להציג:

א. תכניות פיתוח חזית הים העירונית הוגשו לועדה המחוזית

חברת נמל חיפה פועלת לקדם היתרי בניה על פי תכנית תמ"א 13/3/א בתיאום עם העירייה. מדובר בעשרות אלפי מטרים רבועים לעסקים ומסחר. התכניות הוגשו בימים אלה לועדה המחוזית לאישורים.

למצגת פיתוח חזית הים העירונית שהוגשה לועדה המחוזית >>

קרדיט תכנון והדמיות: מן שנער, חברת נמל חיפה

ב. הוספת 2000 יחידות דיור "על המים" לשינוי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט

איתרנו שטח משמעותי לצד חזית הים העירונית, של 51 דונם, עליו יקומו 2000 יחידות דיור "על המים" במתחם מגורים יחיד ומיוחד במינו בכל הארץ.

רתמנו את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לפרויקט, שרתמה את חנ"י (חברת נמלי ישראל) לקדם את התכנית שהוצגה בוועדה המחוזית ותעבור בקרוב לאישור של ועדות התכנון הארציות. על פי ההסכם שנערך עם מהנדס העיר חיפה, ההכנסות מפרויקט זה יוכלו בעתיד לממן את מינהור מסילות הרכבת.

שימו לב לשטח הכחול, "לפני ואחרי", ותוספת יחידות הדיור:

2000 יחידות דיור במגורים בחזית הים העירונית. קרדיט תכנון והדמיות: מן שנער, עיריית חיפה ר

ג. המשקיע ההודי אימץ את החזון שלי לפיתוח העיר התחתית

חזית הים העירונית הופרטה על פי דרישת ממשלת ישראל. לפני תהליך ההפרטה, ביקשנו לשבת עם המציעים ולהציג להם את החזון שלי לפיתוח העיר חיפה. לשמחתנו הרבה, צוות חברת אדאני ההודית למדו את התכניות שלנו, התלהבו, והחליטו להציע סכום גדול פי 2 (על סך של 4 מליארד ₪) ביחד למציעים האחרים.

לאחר זכייתם למדנו את התכנית העיסקית שהגישו לבורסה במומבאי, וגילינו שהחזון העירוני שלי לחיפה מיושם בו כמעט אחד לאחד. מדובר על הקמת 136 אלף מ"ר בנייה לעסקים, מסחר, פנאי ובילוי. במידה ואפילו רק חלקים מתכנית זו ימומשו – הרי שחיפה תשנה את פניה ללא היכר תוך שנים לא רבות.

לתכנית העיסקית המלאה של אדאני לבורסה במומבאי >>

מתוך התכנית העיסקית של אדאני לנמל חיפה, עמוד 37: פיתוח חזית הים העירונית

ד. קידום תכנית "רובע הנמל"

קידמנו ביתר שאת את תכנית רובע הנמל ("קמפוס הנמל") שתוכננה על ידי אדריכל ברוך-ברוך ז"ל. התכנית אושרה ע"י הוועדה המקומית וכיום עומדת לפני אישור הוועדה המחוזית (מעוכב בגלל החומרים המסוכנים שעוברים בתוואי הרכבת בעיר התחתית).

מדובר על תכנית שמכפילה את שטחי הבניה שלה פי 2, והופכת את מתחם הנמל המיובש לשטח עירוני המדמה סביבה עירונית אירופאית, בגובה בניה עירוני אחיד, עירוב שימושים, ושילוב של מרחב ציבורי מדויק ומעודן. בעקבות התכנית ולאור ביקושי הבניה הרבים שקיימים בשנתיים האחרונות בעיר התחתית מאז תחילתו של מיזם ההיי-סנטר והאינבנטק אותו יזמנו, שהביאו עשרות סטארטאפים להתמקם בעיר התחתית - כבר הוגשו בקשות רבות להיתרי בניה עבור חידוש ותוספת שטחים במבנים בעיר התחתית (בשיטת infill).

לפוסט, מצגות וחומרים על תכנית רובע הנמל כאן בבלוג >>

ה. השבת נכסים עירוניים ברחוב העצמאות לידי עיריית חיפה

כן, זה נשמע הזוי. קראתם נכון.

יום אחד גיליתי שעיריית חיפה היא הבעלים של עשרות מבנים רחבי ממדים מוזנחים בעיר התחתית, אבל היא לא יכולה לעשות איתם כלום. גרוע מזה, היו לי תכניות להביא גורמי תרבות ואמנות ועסקי היי-טק לעיר התחתית, אבל גיליתי שאצטרך לשם כך לשלם שכירות גבוהה לאנשים שחכרו את המבנים מהעירייה. התעמקתי עוד קצת וגיליתי שהחוכרים האלה, שנהנים מנכסי העירייה (למעשה נכסי הציבור), אפילו לא עמדו בחוזים שעליהם חתמו עם העירייה לפני שנים רבות.

איך יכול להיות שהעירייה צריכה לשלם שכר דירה גבוה כדי להשתמש בנכס של עצמה, אותם השכירהבמחירים נמוכים עד גיחוך? איך יכול להיות שמישהו אחר מחזיק בנכסים המוזנחים האלה, שממשיכים להיות נטושים, והעירייה לא יכולה לעשות עם זה כלום?

נשמע לכם הגיוני? לי לא! אני רתחתי.

מיד התחלתי לפעול לשנות את מדיניות החכירה הישנה (והמופקרת) שהיתה בעיר התחתית, ולהשיב נכסים עירוניים רבים שהוחכרו במחירים מגוחכים לפני עשרות שנים, בעבור הסכמי שיפוץ והפעלה שלא כובדו ולא נאכפו, ושהביאו להמשך הזנחה גדולה, אבדן הכנסות לעירייה ושקיעתה של העיר התחתית.

תהליך השבת הנכסים היה ארוך ומייגע. עשרות ישיבות עם צוותי ההנדסה והשירות המשפטי, אישור מועצת העיר לכתבה בכלכליסט >>, דיונים בבתי משפט, עירעורים ותביעות, עתירות לבית המשפט העליון שהסתיימו בנובמבר 2022 בפסיקה תקדימית לטובת העירייה, בנצחון מוחלט, תוך מתן גיבוי מלא לתהליך שהובלתי בליווי השירות המשפטי. על הפסיקה של בית המשפט העליון בכתבה ברדיו חיפה >> ובניוז חיפה קריות >> .

לא ויתרתי, לא הרמתי ידיים וניצחתי. בסופו של דבר, התהליך פתח פתח לשימושים עירוניים חדשים – דבר שתרם משמעותית לחיזוק תהליך ההתחדשות וההחייאה של העיר התחתית. על המשקל העצום של מהלך זה להחייאת העיר התחתית כתבתי גם בדף הפייסבוק שלי, מוזמנים לפוסט >>

ו. קידום פרויקט "רובע החדשנות" בעיר התחתית, עם המועצה הלאומית לכלכלה

במהלך הקדנציה הזו עבדנו רבות על תכנית "רובע החדשנות" בעיר התחתית (מבת גלים ועד קריית הממשלה), בשיתוף פעולה עם גופי ממסד גדולים בחיפה – הטכניון, אוניברסיטת חיפה, בית חולים רמב"ם, משרד הבטחון, חברות היי-טק ועוד, בתיאום ומימון המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה. לכתבה בכלכליסט >> לתכנית באתר הממשלה >> למצגת רובע החדשנות בחיפה מתווה לצמיחה >>

ז. ולקינוח - הבאנו לעיר התחתית את הסטארטאפים של הצפון.

הבאנו לעיר התחתית תוך שנתיים וחצי 70 חברות (כולל במרכז הלאומי לכלכלה כחולה), 400 מקומות עבודה, והם גייסו עד כה מעל 470 מיליון ש"ח. כמעט חצי מליארד ש"ח נכנס לעיר חיפה בהשקעות! הפרויקט קודם על ידי ההיי-סנטר, תחת החברה הכלכלית. תוצאותיו הטובות כל כך הפתיעו, שמשלחות מערים רבות בארץ ובעולם באו ללמוד מאיתנו. לצערי הפרויקט חוסל על ידי מחליפי בתפקיד. מוזמנים לפוסט כאן >> אם אתם חושבים שהעיר התחתית קמה לתחייה בשנים האחרונות ככה סתם, במקרה - תחשבו שוב. בזכות מיזם ההיי-טק נפתחו מסעדות, בתי קפה ועסקים קטנים במקום - זה היה חלק מהמיזם. מוזמנים לקרוא כאן >>

ד"ר עינת קליש רותם